Wycena nieruchomości jest niezbędna do oszacowania realnej wartości nabywanego mieszkania. Przy kredycie hipotecznym bank do analizy wniosku kredytowego wymaga przedłożenia operatu szacunkowego. Zawarte zostały w nim wszystkie informacje na temat nabywanej przez kredytobiorców nieruchomości.
W praktyce banki same wysyłają rzeczoznawcę, niewiele banków zgadza się, aby operat był wykonany przez rzeczoznawcę wybranego przez kredytobiorcę. W ten sposób banki zabezpieczają się na wypadek zawyżania kwoty nieruchomości.
Ile kosztuje wykonanie operatu szacunkowego?
W związku z tym, że większość banków sama wyznacza, rzeczoznawcę do wyceny nabywanej nieruchomości nie mamy większego wpływu na cenę operatu szacunkowego. Najczęściej na cenę wyceny wpływa rodzaj nieruchomości, z reguły tańsza jest wycena mieszkania niż domu. Standardowo ceny operatów szacunkowych kształtują się w przypadku domów od 800 do 1200 zł, natomiast w przypadku mieszkania od 350 do 700 zł.
Koszty wykonania operatu szacunkowego leżą po stronie kredytobiorcy, który jest zobowiązany do uiszczenia opłaty wykonania wyceny nieruchomości. Najczęściej opłata odbywa się na podstawie przelewu na konto wskazane przez bank. Wycena trwa od 5-7 dni.
Dlaczego przy kredycie hipotecznym wymagane jest posiadanie operatu szacunkowego?
Operat szacunkowy wymagany jest na etapie analizowania wniosku kredytowego. Dla banku potrzebny jest, aby stwierdzić realną wartość nieruchomości. Dla przykładu, jeśli zamierzamy nabyć nieruchomość za kwotę 250 tys. zł, a rzeczoznawca wyceni ją na 230 tys. zł to taką kwotę bank przyjmie, jako wartość zabezpieczenia. Do tego należy pamiętać, że od stycznia 2017 roku, minimalny wkład własny wymagany jest na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości. Dla kredytobiorcy oznacza to, że nieruchomość została wyceniona na 230 tys., ale bank skredytuje zakup w wysokości 184 tys. zł, a brakujące 20 proc. będzie musiał wnieść kredytobiorca.
Wartość nieruchomości z aktu notarialnego stanowi podstawę opłaty podatku od czynności cywilnych uiszczanym w Urzędzie Skarbowym. Opłata PCC wynosi 2 proc. nabywanej nieruchomości, ale urząd może zakwestionować wartość mieszkania, ponieważ urząd skarbowy korzysta ze swoich rzeczoznawców i wyceny.
Operat szacunkowy ma pośredni wpływ na marżę kredytu, natomiast pomaga w ocenie ryzyka przy udzielaniu kredytowania. W czasie analizowania wniosku kredytowego określany jest wskaźnik LTV, który określa wartość zaciąganej kwoty kredytu w stosunku do ceny nabywanej nieruchomości. Wskaźnik ma bezpośredni wpływ na wysokość marży kredytu.
