Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawierana jest w sytuacji, kiedy nie jest możliwy zakup nieruchomości od razu. Najczęściej umowa przedwstępna występuje przy kredycie hipotecznym lub gdy jedna ze stron umowy kupna – sprzedaży potrzebuje czasu na załatwienie formalności związanych z wyprowadzką. Spisanie umowy przedwstępnej zabezpiecza obie strony umowy. Przeczytaj, przed czym chroni umowa przedwstępna kupującego i sprzedającego nieruchomość.
Jakie są cechy umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zabezpiecza obie strony umowy kupna – sprzedaży, w przypadku nieruchomości nabywcę i zbywcę. Umowa powinna posiadać znamiona umowy cywilnoprawnej i jest regulowana przepisami Kodeksu Cywilnego.
Umowę przedwstępną sprzedaży możemy zawrzeć u Notariusza. Umowa słowna nie stanowi podstawy do żadnych roszczeń którejś ze stron. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego stanowi podstawę do egzekwowania zapisów w niej zawartych.
Umowa w formie aktu notarialnego może zawierać wpis roszczenia określający termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Akt notarialny jest dokumentem, który trudniej podważyć niż zwykłą umowę w formie papierowej.
Co łączy umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania z umową przyrzeczoną?
Umowa przedwstępna powinna odzwierciedlać umowę przyrzeczoną. Oznacza to, że w umowie przedwstępnej, należy zawrzeć elementy, które zostaną również zawarte w umowie końcowej. W umowie powinno się zawrzeć ofertę nieruchomości, która będzie zbywana oraz jej cena.
Warunki dodatkowe w umowie przedwstępnej sprzedaży mogą zawierać zapisy dodatkowe, ale tylko na życzenie obu stron. Niedotrzymanie warunków dodatkowych może skutkować wypowiedzeniem umowy przedwstępnej.
Jaka jest różnica między zaliczą a zadatkiem?
Nazewnictwo opłat w umowie przedwstępnej jest o tyle istotne, że zaliczka pomimo niedotrzymania warunków umowy podlega zwrotowi nabywcy. Natomiast zadatek pozostaje w kieszeni sprzedającego, jeśli do finalizacji transakcji nie doszło z winy kupującego.
W sytuacji, gdy niedotrzymanie warunków umowy przedwstępnej sprzedaży leży po stronie sprzedawcy, to jest on zobowiązany do wypłaty zadatku oraz rekompensaty w wysokości wpłaconego zadatku.
Jak odmowa kredytowa wpływa na umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?
W okolicznościach, gdy kupujący otrzyma odmowę udzielenia kredytu hipotecznego pomimo wcześniej wydanej promesy kredytowej przez bank, to żadna ze stron transakcji nie ponosi odpowiedzialności za niedotrzymanie warunków przedwstępnej umowy sprzedaży.
W umowie przedwstępnej zazwyczaj określona jest wysokość zadatku, jaki wnosi kupujący na rzecz sprzedającego. Jest to jedyna rekompensata za zerwaną umowę przedwstępną.
Odszkodowanie za niedotrzymanie warunków umowy przedwstępnej
Kiedy umowa przedwstępna nie posiada odpowiednich zapisów regulowanych przepisami Kodeksu Cywilnego, to strona poszkodowana ma prawo ubiegać się o rekompensatę strat. Zapisem dodatkowym w umowie przedwstępnej może być reguła mówiąca o wysokości odszkodowania.
Każda ze stron transakcji ma prawo dochodzić podpisania umowy, jeśli powody zerwania umowy są bezzasadne. W przypadku kiedy kupujący otrzymał kredyt hipoteczny, ale rozmyślił się i chce nabyć inną nieruchomość, to sprzedający ma prawo dążyć do podpisania kontraktu.
W podobnym położeniu może znaleźć się kupujący, który nie może kupić mieszkania, ponieważ sprzedający znalazł innego kupca oferującego wyższą cenę. Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania możemy zaskarżyć do sądu cywilnego.
