Firmę można prowadzić we własnym domu lub mieszkaniu. Szczególnie na początku działalności firma bardzo często jest rejestrowana pod domowym adresem. W mieszkaniu lub domu może być wydzielone miejsce, gdzie firma funkcjonuje (drobne naprawy, biuro tłumacza przysięgłego, biuro rachunkowe) lub siedziba firmy istnieje pod adresem zamieszkania na papierze, a działa np. u klienta, lub okazjonalnie wynajmuje sale, biuro, przestrzeń potrzebną do przeprowadzenie szkolenia, prezentacji.
Oczywiście nie ma najmniejszego problemu, żeby kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny i prowadzić w nim działalność gospodarczą. Ważne jest tylko jaką część nieruchomości będzie zajmować firma.
Jakie są koszty kredytu hipotecznego na lokal użytkowy?
Zasady udzielania kredytu hipotecznego na lokal użytkowy, czy na zakup mieszkania/domu są bardzo do siebie podobne. Różnią się kosztami udzielenia i kosztami prowadzenia kredytu. Jeśli lokal stanowi część mieszkania, to bank z zasady różnicuje oprocentowanie w kredycie hipotecznym i wylicza średnią ważoną na którą złożą się dwa cele – mieszkalny i komercyjny.
Z zasady kredyt, którego całość powierzchni będzie przeznaczona na użytek firmy, udzielany jest na zasadach kredytu dla firm. W tym przypadku bank bada zdolność finansową firmy, a nie prywatną zdolność właściciela przedsiębiorstwa.
Przy wysokich kwotach zaciąganego zobowiązania bank może prosić kredytobiorcę o przedstawienie biznesplanu. Kredytodawca podda analizie przychody opisane w biznesplanie oraz oszacuje możliwość wystąpienia ryzyka niewypłacalności kredytobiorcy. Zazwyczaj przy kredytach dla firm banki żądają przedłożenia odpowiedniej dokumentacji, między innymi:
-
pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania na lokal użytkowy
-
protokół
-
koncesję na prowadzenie działalności
-
polisę ubezpieczenia nieruchomości.
W kredycie dla firmy, którego celem będzie zakup lokalu użytkowego, bank najczęściej nalicza wyższą marżę. Na obniżenie kosztów kredytowych ma również wpływ wkład własny. Im większą sumą dysponuje firma, tym mniejsze koszty kredytowe. Przy wkładzie własnym na poziomie 20%, bank nie będzie naliczał ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, zaproponuje niższą marże. Przy wyższym wkładzie własnym łatwiej jest podjąć negocjacje warunków cenowych.
Jak negocjować z bankiem?
Na pewno warto negocjować. Oczywiście łatwiej jest, gdy dysponujemy wysokim wkładem własnym, wysoką zdolnością kredytową a zabezpieczeniem kredytu jest atrakcyjna nieruchomość. Brak tych atutów, pożądanych przez bank, nie skreśla możliwości negocjacji. Negocjować możemy marżę, prowizję bankową, ale również brak opłaty za wcześniejsza spłatę. Warto zapoznać się z Tabelą Opłat i Prowizji przed podjęciem rozmów z bankiem.
Na jakich zasadach udzielany jest kredyt hipoteczny dla osoby fizycznej?
Większość banków udziela kredytów na zakup nieruchomości, których część stanowić będzie lokal firmowy. Zazwyczaj kredytodawca wymaga, aby część mieszkalna stanowiła nie mniej niż 70 proc. całkowitej powierzchni nieruchomości. Banki niechętnie godzą się, aby powierzchnia mieszkalna w kredycie hipotecznym była mniejsza niż powierzchnia użytkowa. Tutaj celem dominującym będzie zakup lokalu użytkowego i można go zrealizować kredytem firmowym.
Bank zwróci uwagę w dokumentacji mieszkania czy część mieszkania wydzielona na lokal firmowy może stanowić (w razie np. zamknięcia firmy) również lokal mieszkalny. Bank rozpatruje każdy przypadek indywidualnie.
Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy nad morzem
Innym tematem jest zakup w celach zarobkowych mieszkania np. nad morzem. Nie planujemy w nim mieszkać tylko wynajmować i zarabiać. Taki lokal w Księdze Wieczystej ma najczęściej status lokalu mieszkalno-użytkowego. W takich przypadkach warto skonsultować się z dobrym ekspertem kredytowym i omówić możliwość zakupu takiej inwestycji w kredycie. Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy będzie w większości przypadków droższy niż kredyt na zakup mieszkania. Nie ważne, że nieruchomość ma charakter typowo mieszkaniowy. Ważne jest że służy do celów zarobkowych. Bardzo ważną kwestią jest czy bank będzie chciał udzielić kredyt hipoteczny na zakup takiego lokalu. Na pewno korzystni jest zaproponować bankowi zabezpieczenie na innej nieruchomości typowo mieszkalnej (mieszkanie, dom, działka budowlana). Ułatwia to w późniejszym czasie sprzedaż takiej inwestycji.
Jeżeli zabezpieczeniem kredytu będzie kredytowana nieruchomość, bank najczęściej wymaga wyższego wkładu własnego. Konieczne będzie przygotowanie operatu szacunkowego określającego wartość kupowanej nieruchomości. Ceny aparthotelów, apartamentów nad morzem i w górach, potrafią przyprawić o zawrót głowy. Warto również na swoje potrzeby sprawdzić wartość takiej inwestycji.
Alternatywą dla kredytu hipotecznego na lokal użytkowy w przypadku apartamentu jest kredyt na firmę. Celem takiego kredytu jest zakup w celu wynajmu.
